Studio Dott.ssa Marisa Cecoli

La cedolare secca sugli affitti abitativi e i requisiti per accedere al regime fiscale sostitutivo tornano al centro dell’attenzione della giurisprudenza tributaria. In particolare, rileva la posizione del locatore e la destinazione dell’immobile, anche quando il contratto viene stipulato da una società per esigenze abitative dei propri collaboratori.

Con la Sentenza n. 1956/21 del 17 settembre 2026 la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia ha respinto l’appello dell’Amministrazione finanziaria, confermando la possibilità per una persona fisica, che non esercita attività d’impresa o professionale, di optare per la cedolare secca anche quando il conduttore è una società.

La controversia era nata da un avviso di liquidazione fondato sulla natura societaria del conduttore. Secondo l’Amministrazione finanziaria, infatti, tale circostanza impediva l’applicazione del regime agevolato previsto dall’articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011.
La società aveva stipulato il contratto di locazione per destinare l’immobile ad abitazione di un proprio collaboratore. L’ufficio, tuttavia, non aveva indicato elementi dai quali risultasse un utilizzo commerciale o produttivo dell’unità immobiliare.

La Corte lombarda ha confermato che l’esclusione prevista dall’articolo 3, comma 6, del D.Lgs. n. 23/2011 deve essere riferita alla posizione del locatore e all’eventuale riconducibilità della locazione alla sua attività imprenditoriale o professionale, non alla natura giuridica del conduttore.
Di conseguenza, la presenza di una società come parte conduttrice non costituisce, di per sé, un ostacolo all’applicazione della cedolare secca, quando il rapporto ha natura abitativa e il locatore è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale.

La decisione si pone in linea con l'orientamento della Corte di Cassazione, richiamato dai giudici lombardi, in particolare con le Sentenze n. 12395 del 7 maggio 2024 e nn. 12076 e 12079 del 7 maggio 2025. La Corte ha quindi respinto l'appello dell’Amministrazione finanziaria, confermando la pronuncia di primo grado.