Studio Dott.ssa Marisa Cecoli

Cedolare al 21% per i negozi fino a 200 mq stipulati nel 2027, con un'aliquota ridotta al 10% nei capoluoghi di città metropolitana e paletti stringenti contro le frodi e i contratti interrotti in anticipo.

Nel disegno di legge di bilancio per il 2027, approvato dal Consiglio dei ministri lo scorso 28 ottobre e attualmente al vaglio del Parlamento per l'approvazione definitiva entro la fine dell'anno, fa il suo ingresso l'articolo 5, che introduce specifiche disposizioni in materia di cedolare secca per le locazioni commerciali. 
La misura amplia la possibilità di optare per il regime di tassazione sostitutiva dell'Irpef, dettando al contempo rigide limitazioni oggettive e soggettive per l'accesso all'agevolazione.   

Nel dettaglio, il testo normativo prevede che i canoni di locazione relativi a contratti stipulati nel corso del 2027, aventi a oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 con una superficie fino a 200 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, possano essere assoggettati alla cedolare secca in alternativa al regime ordinario. 
Per tali contratti è stabilita un'aliquota del 21%, la quale si riduce al 10% nel caso in cui le unità immobiliari si trovino in comuni che sono capoluogo di città metropolitana.

Il disegno di legge stabilisce inoltre che l'agevolazione non trova applicazione nei confronti dei contratti stipulati nel 2027 qualora alla data del 30 settembre 2026 risultasse già in corso un contratto non scaduto tra le medesime parti e per lo stesso immobile, che sia stato interrotto in anticipo rispetto alla sua scadenza naturale. Un'ulteriore esclusione riguarda i contratti stipulati da conduttori che non utilizzano l'immobile locato in via esclusiva per l'esercizio di un'arte o professione o di un'impresa commerciale.

Aliquote al 5% e 1% per i contratti a canone concordato

Per quanto concerne invece i contratti di locazione a canone concordato, il provvedimento stabilisce una riduzione dell'aliquota dell'imposta sostitutiva al 5% per i canoni relativi al periodo compreso tra il 1° gennaio 2027 e il 31 dicembre 2031. Tale aliquota scende ulteriormente all'1% qualora, al momento della stipula, il conduttore abbia un'età inferiore ai 36 anni. Queste specifiche aliquote ridotte si applicano anche ai canoni derivanti dal primo rinnovo dei contratti stipulati nel 2027, rimanendo comunque fermo il limite temporale del 31 dicembre 2031.

Anche in questo caso, il legislatore ha inserito una clausola antielusiva: le disposizioni non si applicano se nel 2027 viene stipulato un nuovo contratto per lo stesso immobile tra le stesse parti, dopo che un contratto precedente e non scaduto sia stato interrotto in anticipo rispetto alla scadenza naturale al 30 settembre 2026, oppure qualora il nuovo locatario sia un soggetto che, alla data del 30 settembre 2026, risiedeva o era domiciliato nell'immobile o apparteneva al medesimo nucleo familiare del conduttore precedente.
Infine, il disegno di legge specifica che le aliquote e le agevolazioni previste dai commi da 1 a 3 dell'articolo in esame non si applicano ai contratti che vengono semplicemente prorogati o rinnovati nel corso dell'anno 2027.