Studio Dott.ssa Marisa Cecoli

Cosa fare e come valutare i costi di sanatoria in presenza di irregolarità urbanistiche negli immobili all’asta, tra perizia di stima, verifiche tecniche e obblighi a carico dell’aggiudicatario.

Abusi edilizi nell'immobile all'asta: cosa fare e come valutare i costi di sanatoria

Una delle maggiori preoccupazioni per chi si avvicina a un'asta immobiliare è la possibile presenza di abusi edilizi o difformità urbanistiche. Acquistare un immobile all’asta rappresenta spesso un’ottima opportunità di investimento ma, a differenza di una compravendita tra privati, dove la presenza di gravi difformità può rendere nullo l’atto, nelle aste giudiziarie la vendita è quasi sempre valida, lasciando all'aggiudicatario l’onere di regolarizzare la situazione.

irregolare può comportare costi imprevisti e difficoltà future. Fortunatamente, la procedura esecutiva impone una trasparenza quasi totale su questo aspetto, mettendo l'aspirante acquirente nelle condizioni di valutare con precisione la situazione, a patto di saper leggere attentamente la documentazione.

La perizia di stima: la fonte di ogni informazione

Lo strumento fondamentale per conoscere lo stato urbanistico dell'immobile messo all’asta è la perizia di stima. 

L'art. 173-bis delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile riporta in modo molto chiaro e dettagliato cosa deve risultare dalla relazione di stima redatta dall’esperto.

In particolare, per quanto riguarda il bene da vendere, l'esperto nominato dal giudice è obbligato ad effettuare una verifica approfondita della regolarità edilizia e urbanistica del bene e a riportare in modo dettagliato ogni difformità riscontrata. 

La perizia deve:

1. descrivere l'abuso: il tecnico deve specificare la natura dell'irregolarità. Può trattarsi di piccole modifiche interne (spostamento di tramezzi), di opere esterne (una veranda non autorizzata, una tettoia), o di abusi più gravi.
2. valutare la sanabilità: per ogni abuso, il perito deve esprimere un parere tecnico sulla sua sanabilità. Un abuso è sanabile se rispetta il requisito della "doppia conformità": l'opera deve essere conforme sia alle norme urbanistiche vigenti al momento della sua realizzazione, sia a quelle vigenti al momento della presentazione della domanda di sanatoria. Se un abuso non è sanabile, il perito deve indicarlo chiaramente, segnalando la necessità di un ripristino dello stato legittimo (demolizione).
3. stimare i costi: se l'abuso è sanabile, il perito deve fornire una stima dei costi necessari per la regolarizzazione. Questa stima include le sanzioni amministrative, gli oneri concessori e le spese professionali per il tecnico che dovrà presentare la pratica in Comune (solitamente una CILA o SCIA in sanatoria).

Chi paga i costi della sanatoria?

Questa è una regola ferrea dell'acquisto in asta: tutti i costi per la sanatoria degli abusi edilizi sono a carico dell'aggiudicatario. L'acquirente si fa carico dell'immobile "nello stato di fatto e di diritto in cui si trova", comprese le sue irregolarità.

È quindi essenziale che l'offerente, prima di formulare la propria offerta, legga con la massima attenzione la sezione della perizia dedicata alla regolarità urbanistica. I costi di sanatoria stimati dal perito devono essere considerati come un costo aggiuntivo dell'operazione e, di fatto, vanno sommati al prezzo che si intende offrire per calcolare l'esborso totale. In molti casi, il perito tiene già conto di questi costi quando determina il valore di mercato dell'immobile, operando una decurtazione dalla sua stima.

Cosa fare prima dell'asta

Il soggetto che ha intenzione di presentare offerta di acquisto deve assolutamente leggere integralmente la relazione di stima redatta dal Consulente Tecnico d'Ufficio (CTU), in tutte le sue parti e visitare l’immobile, con l’assistenza di un tecnico di fiducia. Ma se la perizia è vecchia (ossia è stata redatta da più di 2 anni), è prudente verificare se nel frattempo sono cambiate le norme comunali.

Cosa fare dopo l'aggiudicazione?

Una volta ottenuto il decreto di trasferimento, l'aggiudicatario dovrà attivarsi per regolarizzare la situazione. I passaggi sono:

1. incaricare un tecnico: rivolgersi a un professionista di fiducia (geometra, architetto o ingegnere) per la gestione della pratica.
2. presentare la pratica in sanatoria: il tecnico predispone e presenta presso l'ufficio tecnico del Comune competente la domanda di sanatoria, pagando i relativi oneri e sanzioni.
3. aggiornamento catastale: una volta ottenuta la sanatoria, se le modifiche hanno alterato la planimetria, si procede all'aggiornamento della scheda catastale.

I costi di sanatoria non riguardano solo la sanzione pecuniaria, ma occorre aggiungere gli onorari professionali per la istruzione della pratica, le somme dovute al Comune per l'incremento del carico urbanistico o gli eventuali costi di ripristino, in caso di abuso non sanabile.