Studio Dott.ssa Marisa Cecoli

Analizzata la disciplina dell’art. 1117 c.c., con focus sui criteri di individuazione delle parti comuni e delle clausole di riserva a favore del costruttore.

Il Consiglio Nazionale del Notariato, con lo Studio n. 24-2026/C, approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 4 marzo 2026, interviene sul tema della costituzione del condominio e sulla disciplina delle parti comuni ex articolo 1117 del codice civile.

L’analisi si concentra innanzitutto sulla portata della norma e sulla nozione di “unità immobiliare”, chiarendo il ruolo centrale del notaio nella fase di costituzione del condominio e nella corretta individuazione dei beni comuni.

Lo studio passa poi in rassegna le principali fattispecie negoziali che possono costituire il titolo idoneo a derogare alla presunzione di comunione, soffermandosi anche su beni spesso oggetto di incertezza interpretativa, come sottosuolo, cavedio, terrazze di copertura e sottotetti, incluse mansarde e soffitte.

Particolare attenzione è dedicata alle best practice operative per l’esclusione della natura condominiale dei beni ex art. 1117 c.c., attraverso l’utilizzo di apposite clausole di riserva a favore del costruttore, da supportare con l’allegazione o il richiamo dell’elaborato planimetrico nell’atto.

Il Notariato evidenzia inoltre la necessità di massima cautela nella prima compravendita da parte del costruttore, soprattutto quando l’immobile è inserito in complessi dotati di servizi e aree comuni particolarmente articolate.