Studio Dott.ssa Marisa Cecoli

E' stato pubblicato, sulla Gazzetta Ufficiale n. 54 del 6 marzo 2018, il Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri 22 gennaio 2018. n. 13, recante "Regolamento recante la definizione delle condizioni di esercizio dei condhotel, nonchè dei criteri e delle modalità per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti e limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative a destinazione residenziale, ai sensi dell'articolo 31 del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 novembre 2014, n. 164".

Il regolamento è stato emanato in attuazione dell'art. 31 del D.L. n. 133/2014, convertito nella Legge n. 164/2014 (c.d. "Sblocca Italia"), dove viene data una prima definizione dei "condhotel", intesi quali "esercizi alberghieri aperti al pubblico, a gestione unitaria, composti da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie non può superare il quaranta per cento della superficie complessiva dei compendi immobiliari interessati".

La definizione è stata poi ripresa fedelmente all'art. 3, comma 1, lett. a) del regolamento in commento, il quale, come stabilito al comma 1 dell'art. 1, è finalizzato a "diversificare l'offerta turistica" e "favorire gli investimenti volti alla riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti sul territorio nazionale".

Secondo quanto rappresentato nella relazione illustrativa, il regolamento:

- disciplina le condizioni generali di esercizio dei conhotel che costituiscono "una nuova tipologia di esercizio alberghiero, che si contraddistingue per offrire servizi, oltre che in camere tradizionali, anche in unità residenziali di proprietà di terzi privati" (art. 4);

- indica i criteri e le modalità per la rimozione di destinazione del vincolo alberghiero e di utilizzo della proprietà delle unità abitative ad uso residenziale poste all'interno dei condhotel;

- rinvia alle Regioni la disciplina delle modalità per l'avvio e l'esercizio dell'attività di condhotel, nel rispetto dei principi della norma primaria e del presente regolamento (art. 5).

I condhotel sono una tipologia innovativa di esercizi alberghieri, in cui convivono la destinazione alberghiera e quella residenziale. Gli hotel, in altre parole, possono vendere a privati stanze dotate di servizi e cucina. La vendita non deve superare il 40% della superficie dell'hotel.

I privati che acquistano queste stanze possono cambiarne la destinazione d'uso in residenziale, usarle come case per le vacanze o affittarle ai turisti, dividendo gli incassi con l'hotel in cui sono ubicate.

Contro questo meccanismo hanno presentato ricorso le Province Autonome di Bolzano e di Trento, affermando che la normativa statale potrebbe invadere la competenza legislativa delle Regioni in materia di turismo, urbanistica, commercio ed esercizi pubblici.

La Corte Costituzionale, con sentenza n. 1 del 14 gennaio /2016, ha spiegato che i condhotel non violano i i poteri delle Regioni in materia di urbanistica e turismo e che l'intervento del legislatore statale è legittimo, a condizione che agisca nel rispetto del principio di leale collaborazione.

Nell'ordinamento italiano, la figura del condhotel è menzionata per la prima volta all'art. 10, comma 5, del decreto-legge 31 maggio 2014, n. 83, convertito, con modificazioni, dall'art. 1, comma 1, della legge 29 luglio 2014, n. 106 (c.d. "Decreto Art Bonus"), che non ha mai ricevuto attuazione. È solo nell'art. 31 del D.L. n. 133 del 2014, convertito nella L. n. 164/2014 (c.d. "Sblocca Italia"),, che il nuovo istituto trova una sua definizione e un principio di disciplina, da svilupparsi tramite l'apposito decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, configurando una nuova tipologia di esercizio alberghiero contraddistinta dall'offerta di servizi, oltre che in camere tradizionali, anche in unità residenziali di proprietà di terzi privati.

Spetta ora alle Regioni disciplinare, con propri provvedimenti, le modalità per l'avvio e l'esercizio dell'attività dei condhotel "nel rispetto della legislazione vigente e delle disposizioni di cui al presente decreto".

Secondo quanto stabilito all'art. 11, ai fini della rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti e limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative ad uso residenziale, ove sia necessaria una variante urbanistica, le Regioni "potranno prevedere, con norme regionali di attuazione, modalità semplificate per l'approvazione di varianti agli strumenti urbanistici da parte dei Comuni".

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