Studio Dott.ssa Marisa Cecoli

L’Agenzia delle Entrate chiarisce le condizioni per l’accesso al beneficio fiscale in caso di fabbricati in stato di degrado destinati a futura ristrutturazione e uso abitativo.

Immobili collabenti e agevolazione prima casa: il caso esaminato

Con la Risposta a interpello n. 108 del 26 maggio, l’Agenzia delle Entrate interviene sul perimetro applicativo dell’agevolazione “prima casa” in relazione all’acquisto di un immobile classificato come collabente (categoria catastale F/2), destinato a successiva ristrutturazione.

Il caso esaminato riguarda un contribuente che aveva sottoscritto un preliminare per l’acquisto di un fondo rustico con annessa unità collabente (trulli in stato di degrado), con intenzione di effettuare lavori di recupero edilizio, accatastamento in categoria abitativa e trasferimento della residenza entro i termini di legge. L’istante chiedeva se fosse possibile beneficiare sin da subito delle agevolazioni “prima casa”, pur trattandosi di un immobile non attualmente abitabile.

Nella propria soluzione interpretativa, il contribuente richiamava anche l’orientamento della Corte di Cassazione (Ordinanza n. 3913/2025), che aveva aperto alla possibilità di riconoscere il beneficio anche per immobili non immediatamente idonei all’uso abitativo, purché destinati a diventarlo.

Il principio dell’Agenzia delle Entrate e il superamento del precedente orientamento

L’Amministrazione finanziaria, dopo aver richiamato la disciplina della nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, parte prima, del DPR 131/1986 e la propria prassi in materia, ha confermato un approccio sostanziale: ciò che rileva non è l’attuale abitabilità del bene, ma la sua suscettibilità strutturale a essere destinato ad abitazione.
In particolare, l’Agenzia evidenzia che anche gli immobili collabenti (F/2), pur essendo totalmente o parzialmente inagibili, possono accedere al regime agevolato, analogamente a quanto già riconosciuto per gli immobili in corso di costruzione, a condizione che siano effettivamente trasformati in abitazioni entro i termini previsti per l’accertamento.

Ne deriva che l’agevolazione “prima casa” può essere riconosciuta anche per gli immobili F/2, purché sussistano i requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla norma e siano rese le dichiarazioni richieste nell’atto. Resta fermo l’obbligo di destinazione effettiva ad abitazione entro il termine triennale, pena la decadenza dal beneficio.

Con questa risposta, l’Agenzia delle Entrate supera un precedente orientamento del 2019, ampliando così l’ambito applicativo dell’agevolazione in linea con l’evoluzione giurisprudenziale.