Studio Dott.ssa Marisa Cecoli

La Corte Costituzionale si è pronunciata sulla disciplina regionale in materia di affitti brevi, valutando la legittimità dei limiti urbanistici introdotte per contrastare il fenomeno dell'overtourism.

Un no deciso ai vincoli urbanistici generalizzati e al cambio di destinazione d'uso obbligatorio per chi offre la propria casa in affitto breve. La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 164/2026, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale della disciplina approvata dalla Regione Emilia-Romagna per contenere il fenomeno dell'overtourism. 
Pur riconoscendo la meritevolezza dell'obiettivo di tutelare il tessuto urbano e la residenzialità, la Consulta ha stabilito che imporre l'obbligo di inserire l'immobile nella categoria turistico-ricettiva su tutto il territorio regionale rappresenta una misura sproporzionata e discriminatoria nei confronti dei piccoli locatori.   

La normativa regionale impugnata (artt. 4 e 5 della L.R. n. 10/2025) introduceva una specifica destinazione d'uso urbanistica per la "locazione breve" nell'ambito della categoria turistico-ricettiva, assoggettando a titolo edilizio il mutamento d'uso residenziale e consentendo ai Comuni di individuare ambiti territoriali in cui subordinare tali insediamenti a determinate condizioni.

Il test di proporzionalità e la violazione degli articoli 3 e 41 della Costituzione

Pur dichiarando infondate le censure del Governo relative alla presunta violazione della competenza statale in materia di "tutela della concorrenza", la Consulta ha accertato la violazione degli articoli 3 e 41 della Costituzione.   

Sottoponendo le disposizioni a un test di proporzionalità, i giudici costituzionali hanno riconosciuto che l'obiettivo della legge (il contrasto al sovraffollamento turistico o overtourism) costituisce una finalità meritevole di tutela. Ciononostante, l'articolo 4 è stato giudicato sproporzionato rispetto allo scopo perseguito, in quanto applicabile indistintamente all'intero territorio regionale.   

La Consulta ha inoltre riscontrato un'irragionevole disparità di trattamento: l'obbligo del passaggio di destinazione d'uso dalla categoria residenziale a quella turistico-ricettiva gravava unicamente sui gestori di locazioni turistiche (anche sporadiche), risparmiando le strutture extra-alberghiere gestite in forma imprenditoriale. La declaratoria d'illegittimità dell'articolo 4 ha travolto anche il successivo articolo 5, la cui efficacia era strettamente connessa alla regolamentazione della nuova destinazione d'uso.