Studio Dott.ssa Marisa Cecoli

All'articolo 2 (rubricato "Disposizioni in materia di professione di agente d'affari in mediazione. Procedura di infrazione n. 2018/2175") è disposta la sostituzione del comma 3, dell'art. 5, della legge 3 febbraio 1989, n. 39 dal seguente:

«3. L'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile con l'esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l'attività di mediazione, nonché con l'attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l'esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l'attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi». La nuova disposizione è finalizzata ad affrontare un punto della procedura di infrazione n. 2018/2175, nel quale viene contestato all'Italia il carattere sproporzionato delle norme sui criteri di incompatibilità, della legge 3 febbraio 1989, n. 39, come modificata dalla legge 5 marzo 2001, n. 57. Nell'ambito della citata procedura di infrazione 2018/2175, la Commissione europea ha rilevato che l'art. 5, comma 3, della L. 39/1989, limiterebbe fortemente le attività che un agente immobiliare può svolgere, osservando che l'articolo 59, paragrafo 3, della direttiva 2005/36/CE e l'articolo 49 TFUE prevedono che qualsiasi restrizione dell'accesso a una professione o, più in generale, a un'attività di prestazione di servizi rispetti in particolare il principio di proporzionalità: tali restrizioni, per essere giustificate, devono quindi essere proporzionate, adatte alle rispettive professioni e dettate da un motivo imperativo di interesse generale.

L'articolo 59, paragrafo 3, della direttiva 2005/36/CE (modificata dalla direttiva 2013/55/UE) prevede l'obbligo per gli Stati membri di valutare se i requisiti stabiliti nel loro ordinamento giuridico per limitare l'accesso a una professione o il suo esercizio ai possessori di una specifica qualifica professionale siano compatibili con i principi fissati dal medesimo articolo. In particolare, i requisiti che limitano l'accesso a una professione o il suo esercizio devono essere non discriminatori, giustificati e proporzionati. Inoltre, l'articolo 49 TFUE vieta le restrizioni alla libertà di stabilimento dei cittadini di uno Stato membro nel territorio di un altro Stato membro. Tale divieto si estende alle restrizioni relative all'apertura di agenzie, succursali o filiali, da parte dei cittadini di uno Stato membro stabiliti sul territorio di un altro Stato membro.

In secondo luogo, l'articolo 25, paragrafo 1, della direttiva 2006/123/CE consente agli Stati membri di limitare l'esercizio di attività multidisciplinari nelle professioni regolamentate, ma solo nella misura in cui ciò sia giustificato per garantire il rispetto di norme di deontologia diverse in ragione della specificità di ciascuna professione, di cui è necessario garantire l'indipendenza e l'imparzialità. Tali restrizioni, per essere giustificate, devono essere proporzionate, adatte alle rispettive professioni e necessarie per garantire l'imparzialità e l'indipendenza dei singoli professionisti.

L'art. 5, comma 3, della L. 39/1989, rappresenterebbe dunque, a giudizio della Commissione, ben più di un divieto di conflitto di interessi e sembrerebbe impedire agli agenti immobiliari di esercitare qualunque altra attività diversa dall'intermediazione immobiliare. Tale divieto ostacolerebbe la possibilità disviluppare modelli commerciali innovativi e flessibili e limiterebbe la capacità degli agenti immobiliari di offrire servizi adattati alle necessità dei loro clienti.

Ricordiamo che il vigente comma 3 dell'art. 5 della L. n. 39/1989 stabilisce che «3. L'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile:

1. con l'attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione;
2. con l'esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitate».

L'articolo 2 della L. n. 37/2019, procedendo alla sostituzione del citato comma 3 dell'art. 5, della L. n. 39/1989 limita l'incompatibilità dell'attività di mediazione alle seguenti ipotesi:

a) attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l'attività di mediazione;

b) attività svolta in qualità di dipendente (ad esclusione delle imprese di mediazione) di:

1. ente pubblico o privato,
2. istituto bancario, finanziario o assicurativo;

c) esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l'attività di mediazione;

d) situazioni di conflitto di interessi.

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